「人がつかない部屋」に。老朽団地でも選ばれる部屋をつくる方法

古い負動産を「勝ち」物件に！選ばれるための方法

不動産投資といえば、特別に感じるかもしれない。けれども、あなたの親御さんが残した不動産や何らかの事情で、古いマンションなどが手元にある場合も多いと思う。

その時に、これをチャンスとするか、それとも負動産として、二束三文で業者に託して、売却してしまうのかで、大きく人生、つまり資産を築ける人と、そうでない人に分かれると思う。

実際に、老朽団地で、不動産投資をしている、私がこの問題に触れてみようと思います。不動産業者からは、人に選ばれて賃貸できる物件と、どうしても人が入居しない物件があるとのことを聞きました。私は、築58年（2025年現在）の物件を2室稼働しています。この経験から、アドバイスをしてみようと思います。

私の物件は、入居者が購入したいとまで、言われた物件です。同じ、団地内に、相続されたりした物件がこのところ、たくさん売りに出ています。高齢化社会で、この団地も住民が高齢化しているのです。長く、売りに出されて、売れない物件や賃貸でも、なかなか、入居者が決まらず、苦戦している。

中身が見えないようになっているが、大抵の場合、築58年という観点から言えることは、畳の部屋である。なので、そのまま、畳のままにして、貸し出したり、売却するものだから、買いたい人もいないし、賃貸にしても、空室のままです。小耳に挟んだが、激安にして、貸し出す人も、いるらしい。しかし、入居管理がおそらく、大変だと思うのです。

私は、コロナの時に、入居者がそのままでした。でも、他の団地内の賃貸物件は、家賃滞納で、かなり、退去が出たそうなのです。つまり、入居付けが甘いのです。

私の物件は、経年による家賃下落はあるものの、入居者はついています。古いから、「負け物件」ではないのです。勝てる、選ばれる物件にした方法を書いていこうと思うのです。

まず、今は、オールフローリングでないと勝てません。マンションなどは、大抵、管理規約に、防音フローリングのL45以上のものを付けるように、なっています。

なので、防音フローリングを検討しよう！大抵、ここをCF,というクッションフロアーにして、安くあげますが、退去のたびに、貼り直したり、やはり、安い材料では、勝てません。

私は、まだ、物価上昇前に、この防音フローリングにしました。今では、その価格では、できないと思います。しかし、インフレなので、今、高いと思っていても、後から見れば、防音フローリングにする価格は、安く見えるでしょう。早めに、オール防音フローリングにしましょう。

私は、このような先手を打ったことをするので、誰かが、フローリングに穴を開けました。でも、大丈夫です。私は、予備に1箱、余分に持っているので、後から補修できます。これほどの、嫉妬を受ける、防音フローリングです。

だから、畳の部屋をオール防音フローリングにしましょう。基礎さえ、できれば良いのです。

私は、お風呂のタイルが傷んでいるところは、浴室シートを貼りました。そうして、水回りは、大切なので、お風呂は、改修して、バランス釜から、普通のお風呂にしました。洗面台は、お湯が出るように、小さな電気温水器をつけました。

このように、初めの処理が「勝ち」「負け」を決めます。古くても、綺麗にされた部屋は、人気があります。安くて、綺麗なのは、好条件だからです。

私のリフォームを見て、大抵、不動産業者は、もっと、物件を持ってみませんか？と言われます。だから、このように、初期投資をちゃんとすれば、収益は、少し悪くなるかも知れませんが、長く、「勝てる」「負動産」になります。

このアクセントクロスには、ちょっとした意味があります。断熱材がないので、結露するので、グレー色にしました。

けれども、結露しやすい部分は、壁紙も剥がれやすいものです。私は、国の定めた耐用年数、6年周期で、入居者がいても、補修しようと考えています。

それと、火災関係で、天井に、煙探知機をつけています。タバコによる、火災を防ぐほか、ヤミを部屋につかないようにするためです。

本当に、古い部屋ですが、入居者が5階の最上階にも関わらず、決まります。

初期投資を忘れずに、「古い」「負動産」でも、勝てます。

写真の扉は、キッチンに入る扉です。インターネットを検索すれば、自分で、採寸して、発注できます。押入れも、クローゼットにできますが、私は、していません。

部屋の扉と、トイレの扉を交換しました。全部、私たちで、採寸して、発注しています。

このように設備をはじめにケチらずに、良いものを使っていけば、「勝てる」物件になります。

私たちは、顔の見える経営をしています。だから、インターネットで、HPも作りました。回覧板のような役目をしています。

悪徳な高額な値段を出してくる業者もいるので、業者選びは、大切です。施工費が納得できる業者を探しましょう。インターネットで私は、探しました。納得いくまで、探しましょう。

買い手があるということは、需要がある、ということなので、それを簡単に手放すのは、もったいないです。

インターネットを駆使して、安く仕上げましょう。

古いから、負動産、だから。でも、これは、活かし方によって、結果は違います。それを決めるのは、あなたです。

ちょっと頑張ってみようと思いませんか？...いつまでも、売れなかったり、借り手がつかないと、これは、マイナスを出すだけです。ぜひ、頑張ってみてくださいね。